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Mai 09

Informationen zum Thema Immobilien in Spanien

BERATUNG

Bei jedem Immobilienerwerb ist eine seriöse Beratung erforderlich

Der Immobilienvertrieb kümmert sich um Ihre Wünsche und Ansprüche, die Ihr neues Heim erfüllen soll. Aus einem großen Angebot an neuen und gebrauchten Immobilien suchen wir das Ihren Vorstellungen entsprechende Objekt heraus.

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einen leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt. Damit verpflichtet er den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt, dass er auf eigene Kosten angemessene und umfangreiche Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Maklerkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden. Der Verkäufer braucht keine Heerschar von Anbietern. Er braucht vielmehr einen verantwortlich agierenden und professionell arbeitenden Makler, der Herr der gesamten Verkaufsaktivitäten ist.

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er kann einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Wird, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiert der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem besteht die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie… „zu Tode angeboten wird“. So ist immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der einen Zeitung mehrfach inseriert wird – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lässt weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Alle Erfahrungen zeigen, dass eine Immobilie, die zu häufig und von zu vielen gleichzeitig angeboten wird, oftmals unverkäuflich wird. Nur bei einem Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten. Denn auch hier gilt……..“zu viele Köche verderben den Brei“.

KAUFURKUNDE?

WAS BENÖTIGE ICH FÜR EINE KAUFURKUNDE?

Zuerst muss der Verkäufer das Eigentumsrecht nachweisen. Dafür benötigt er die Urkunde, mit der er seinerzeit das Objekt erworben hat, welches er nun zu verkaufen beabsichtigt. Die Urkunde sollte im Grundbuch eingetragen sein. Ferner sind die letzten Belege für Grundsteuer („IBI“), Wasser und Strom vorzulegen. Handelt es sich um eine Wohnung oder um ein Objekt, das Bestandteil einer Gemeinschaft bildet, muss nachgewiesen werden, dass dieser gegenüber keinerlei Schulden bestehen.

Der Käufer muss geschäftsfähig sein (i.d.R. mit 18 Jahren) und sich mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Haben Sie als Ausländer noch keine Ausländeridentifikationsnummer, kurz N.I.E. sollten Sie diese nach erfolgter Beurkundung für alle weiteren Abwicklungsschritte beantragen.

Auch ganz wichtig: wenn man die Immobilie von einem Spanier oder einem in Spanien Residenten kauft, muss der Kaufpreis in Spanien bezahlt werden, und der Import des Geldes muss dem Notar bei Beurkundung nachgewiesen werden.

KAUFPREIS

WANN IST DER KAUFPREIS ZU ZAHLEN?

Anders als im deutschen System, ist der Notar bei der Kaufpreiszahlung nicht involviert, und ist auch diesbezüglich nicht verpflichtet, irgendeine Kontrollfunktion zu übernehmen. Eine andere Sache ist allerdings die Notwendigkeit eines Nachweises ihm gegenüber in den Fällen, in denen dies aus Gründen der Geldwäschevorbeugung gesetzlich vorgeschrieben ist.

Wenn der Verkäufer dem Notar gegenüber erklärt, dass er den Kaufpreis vor dem Gang zur Beurkundung erhalten hat, und der Käufer dies bestätigt, dann wird dies so in der Urkunde niedergeschrieben.

Soweit der offizielle, sprich legalen Teil.

Eine andere Sache ist, was die Vertragspartner am ehesten interessiert, und das können nur diese selbst wissen. Der Notar hat lediglich die Pflicht, darauf zu achten, dass die Vertragsleistungen ausgewogen sind. Daher müssen sich beide Parteien darüber einigen, ob der Kaufpreis im Notariat bei Unterzeichnung der Urkunde gezahlt wird oder ob sie es lieber vorziehen, die Geldübergabe vor- oder nachher zu machen.

Zusammengefasst sei nochmals gesagt, dass die spanische Gesetzgebung diesbezüglich nichts vorschreibt.

Kauf von Immobilien nach spanischem Recht:

1. Käufer und Verkäufer müssen im Besitz einer NIE. – Nummer sein, oder eine spanische GmbH
haben.
2. Die Immobilie muss im örtlichen Grundbuch eingetragen sein.
3. Die Grunderwerbsteuer beträgt 10,0%.
4. Notarkosten ca. 1,5%.
5. Grundbucheintrag ca. 0,5%.
6. Gestor für Übersetzungen und Umschreibungen ca. 500,- Euro.
7. Anzahlung 10% mit Privatvertrag nach spanischem Sonderrecht und Beurkundung binnen ca. 4 bis 6 Wochen.
8. Eigentumsübergang und Kaufpreiszahlung bei notarieller Unterschrift im Notariat.

WIE KAUFEN

WIE KANN ICH ETWAS KAUFEN, WENN ICH NICHT NACH SPANIEN REISEN KANN?

Es besteht die Möglichkeit, einen Kaufvertrag abzuschließen, ohne bei der Unterzeichnung persönlich anwesend zu sein.

In einem solchen Fall muss eine andere Person die Interessen des Abwesenden – gleich ob Käufer oder Verkäufer – vertreten.

Der Verkäufer kann nur mit einer Generalvollmacht oder einer Verkaufsvollmacht für Grundbesitz, die in jedem Fall vom Notar beurkundet worden ist, vertreten werden. Um es ganz deutlich zu sagen: Privatvollmachten oder kopierte Schriftstücke (z.B. per Fax oder e-mail) reichen nicht aus.

Der Käufer kann ebenfalls vertreten werden. Es besteht auch die Möglichkeit einer Vertretung ohne Vollmacht, einer so genannten mündlichen Bevollmächtigung, die es allerdings erforderlich macht, dass nach dem Kaufakt der auf diese Weise vertretene Käufer das getätigte Kaufgeschäft „ratifiziert“, sprich bestätigt.

Die Beurkundung von Vollmachten außerhalb Spaniens kann sowohl von lokalen Notaren als auch von einem dort ansässigen spanischen Konsul vorgenommen werden, weil letzterer außerhalb Spaniens auch notarielle Funktionen übernimmt. Im Falle der Beurkundung durch einen lokalen Notar muss danach die so genannte „Apostille“ eingeholt werden, damit das Dokument im Ausland verwendet werden kann.
WIE KAUFEN -2-

KANN MAN SPANISCHEN GRUNDBESITZ IN DEUTSCHLAND ERWERBEN?

Das ist möglich und zudem ganz legal. In der Praxis allerdings ergeben sich oft Probleme, um die Eintragung dieser Kaufgeschäfte ins spanische Grundbuch zu erwirken, auch wenn das Kaufgeschäft von einem kompetenten Notar vorgenommen wurde.

Aber eins nach dem anderen. Zwei deutsche Staatsbürger können beispielsweise ein Kaufgeschäft über ein Apartment in Spanien vereinbaren und dies von einem Notar in Deutschland beurkunden lassen.

Möglicherweise wird es Notare geben, die sich weigern werden, so eine Beurkundung vorzunehmen und zu Recht darauf verweisen, dass sie nicht wissen, ob dieser Vertrag, den sie beurkunden sollen, überhaupt gültig und wirksam ist. Aber es gibt genügend Notare, die das spanische Recht gut genug kennen, um einem solchen Ersuchen nachzukommen. Einige von ihnen beherrschen sogar die spanische Sprache und dies würde es sogar ermöglichen, den Vertrag direkt auf Spanisch zu machen, was in der Praxis von großem Vorteil ist.

Das sieht auf den ersten Blick wie eine interessante Alternative für den Fall aus, das beide Parteien nicht in Spanien unterzeichnen können. Aber wie bereits gesagt: in der Praxis treten Hindernisse auf. Die in den spanischen Grundbuchämtern verantwortlichen Beamten haben ihre eigene Interpretation des Gesetzes, und verstoßen damit gegen EG-Gesetze und -Verordnungen, indem sie ausländische Urkunden als nicht ein tragbar einstufen und dabei auf eine angebliche Gleichbehandlung verweisen, die die von spanischen Notaren vorgenommenen Beurkundungen in Deutschland erfahren.

Wir können hier nur darauf hinweisen, dass mittlerweile zahlreiche Einsprüche in Den Haag und Brüssel eingereicht sind und dass dieser geschilderten Einstellung unseres Erachtens kein langes Leben beschieden ist.

In der Zwischenzeit greift man auf ein patentes Mittel zurück, dass darin besteht, die deutsche Urkunde in Spanien nochmals zu beurkunden, und damit das Originaldokument – wie es ein hervorragender deutscher Jurist der Gegenwart einmal ausgedrückt hat – in einen „Mantel“ zu hüllen, um es so in den Augen der widerspenstigen Beamten akzeptabel zu machen.

NACH DEM KAUF

WAS SOLLTE MAN NACH DEM KAUF BEACHTEN?

Wenn der Kauf mittels notarieller Kaufurkunde vollzogen wurde, genügt es, den Hinweisen des Notars zu folgen, d.h. die Steuern zu zahlen und anschließend die Urkunde ins Grundbuch eintragen zu lassen.

In diesem Zusammenhang muss in Spanien der Betreffende selbst die Initiative ergreifen, anders als in Deutschland, wo z.B. in puncto Steuerzahlung das Finanzamt automatisch den Bescheid an die Adresse des Käufers schickt. Genauso wichtig ist es, den verschiedenen Behörden die Übertragung zu ihrer Kenntnisnahme und verwaltungstechnischen Registrierung mitzuteilen. Es geht dabei in erster Linie um Rathaus („Ayuntamiento“) und Katasteramt („Catastro“). Ferner auch die privaten Versorgungsunternehmen, gesetzt den Fall, man möchte bei diesen als Kunde registriert sein, also für Wasser, Strom, Telefon; bei Wohnungen ist außerdem die Anmeldung bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

VERBINDLICHKEITEN

WELCHE VERBINDLICHKEITEN ENTSTEHEN MIT DEM KAUF EINER IMMOBILIE?

Es heißt nicht umsonst: Eigentum verpflichtet. Zu diesen Pflichten gehören u.a. und in erster Linie Zahlungsverpflichtungen, gleich ob die Leistungen periodischer oder einmaliger Art sind.

Einmalige Zahlungen sind solche, die mit der Abwicklung der Kaufurkunde im Zusammenhang stehen und bereits oben näher beschrieben wurden. Und dann sind da noch die Zahlungen, die in regelmäßigen Abständen anfallen, nämlich:

a) Gemeindesteuer: die Grundsteuer („IBI“). Für diese wird üblicherweise Lastschrifteinzug eingerichtet, um nicht jedes Mal für die jährliche Zahlung auf die Behörde laufen zu müssen;

b) Staatlich Steuern: Einkommens- und Vermögenssteuer. Diese bedürfen einer Steuererklärung, die recht unkompliziert ist, wenn man nur eine Immobilie in Spanien besitzt. Andernfalls ist das Ausfüllen schon komplizierter, aber es ist auf jeden Fall ratsam, die Steuererklärung von einem qualifizierten Steuerberater machen zu lassen.

c) Die Umlagen- und Sonderumlagen Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, in dem sich die Wohnung oder das Geschäftslokal befindet: auch hier ist Lastschriftverfahren möglich; der Betrag ändert sich meist von Jahr zu Jahr, abhängig von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung, die über das Budget des jeweiligen Wirtschaftsjahres und die Kostenverteilung pro Wohnung entscheidet.

HILFSDIENSTE

WELCHE DIENSTE KANN ICH GEGEBENENFALLS IN ANSPRUCH NEHMEN?

Anwalt und Steuerberater wurden bereits angesprochen.

Es gibt aber in Spanien noch einen Beruf, der außerhalb Spaniens unbekannt, hier jedoch von großem Nutzen ist: die Rede ist vom „Gestor„.

Der Gestor betreibt ein privates Dienstleistungsbüro und seine Hauptarbeit besteht darin, für seine Kunden alle Schritte zu unternehmen, die zur erfolgreichen Abwicklung von Behördengängen und zum Teil darüber hinaus erforderlich sind; das kann auch Handlungen gegenüber privaten Institutionen einschließen.

Gestoren sind natürliche Personen, die nach einer vor staatlicher Instanz erfolgreich abgelegten Prüfung die Berufsbezeichnung „Gestor“ tragen und eine „Gestoria“ eröffnen dürfen. Sie kümmern sich um alle Abwicklungsschritte betreffend Aufenthaltserlaubnis („Residencia“), Straßenverkehr samt („Tráfico“), Zoll und vielem anderen. Aber selten werden alle Bereiche abgedeckt, da oft weitere Spezialisierungen im Steuer- oder Arbeitsrecht erforderlich sind. Oft wird auch eine Vermittlerrolle übernommen, so z.B. im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt, Übersetzungsbüros, Zollagenturen, etc.

Wenn Ihre Gestoria nicht nur flink und servicestark ist, sondern auch noch Ihre Sprache spricht, können Sie sich glücklich schätzen, denn dieses Büro wird sich um viele amtliche Schritte kümmern, die Sie persönlich nur schwer meistern könnten, und das Ganze ist i.d.R. auch noch recht preiswert.

FINANZAMT

ERFÄHRT DAS DEUTSCHE FINANZAMT, WENN ICH IN SPANIEN GRUNDBESITZ HABE?

Diese Frage kann nicht mit ja oder nein beantwortet werden. Aber erfahrungsgemäß kann man bestätigen, dass, wenn Sie dem deutschen Finanzamt nichts von Besitztümern in Spanien mitteilen, dieses kaum über andere Wege an diese Information kommt. Soweit der heutige Stand.

Aber natürlich kann sich die Situation ergeben, dass verdächtige Geldbewegungen oder eine in Deutschland angemeldete Zahlungsunfähigkeit deutsche Finanzämter oder Gerichte auf den Plan rufen können. In solchen Fällen funktioniert die internationale Zusammenarbeit bzw. es werden sogar Detektive für die Nachforschungen eingesetzt, und ist die Fährte erst einmal aufgenommen, ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Spur zum gewünschten Ziel führt.

Unbestritten ist aber auch, dass dank der neuen Technologien es nicht mehr lange dauern wird, bis jedes Land der Europäischen Gemeinschaft ermitteln kann, welche Grundbesitze und Geldkonten ihre Bürger in anderen EG-Staaten haben und welche Finanzoperationen innerhalb der EG stattfinden.

TESTAMENT

SOLLTE MAN EIN SPANISCHES TESTAMENT MACHEN?

Für deutsche Staatsbürger gilt, dass ihre Nachfolge nach dem deutschen Erbfolgegesetz geregelt wird, unabhängig von der Lage der Besitztümer bzw. des Wohnsitzes. Eine Aufspaltung der Erbfolge wird nicht vorgenommen.

Wenn es also nur ein Gesetz ist, dass die Erbfolge regelt, ist es auch nicht ratsam, Testamente in verschiedenen Ländern zu errichten. Die Möglichkeit an sich besteht, aber die Gefahr ist, dass die Auslegung des letzten Willens nach dem Tod erschwert wird. In der Praxis wird die Ausstellung eines Erbscheins bei der Existenz mehrerer Testamente in verschiedenen Ländern behindert.

Etwas anderes ist es allerdings, wenn nur ein Testament existieren soll, und man dieses in Spanien errichten möchte. In diesem Fall ist ein vor dem Notar errichtetes Testament empfehlenswert, denn das handgeschriebene Testament muss in seiner Abfassung eine ganze Reihe von Vorschriften erfüllen, um in Spanien als gültig anerkannt zu werden, abgesehen von dem gerichtlichen Prozedere, das ein solches Dokument immer durchlaufen muss. Hingegen wird ein handgeschriebenes Testament bei einem deutschen Nachlassgericht weniger Schwierigkeiten haben, anerkannt zu werden, auch wenn es in Spanien geschrieben wurde, weil in Deutschland die Gesetze in Bezug auf privat abgefasste Testamente weit weniger streng sind als in Spanien.

Auf jeden Fall gilt, dass privat abgefasste Testamente gewisse Sicherheiten eben nicht bieten, denn sie können verloren gehen oder „unterschlagen“ werden. Ein notarielles Testament birgt diese Risiken nicht.

Und wenn sie beschließen sollten, vor einem Notar in Spanien ihr Testament zu errichten, und sie sollten der spanischen Sprache nicht mächtig sein, so wird man ihr Testament zweisprachig in spanischer Sprache und in der des Erblassers abfassen.

ERBSCHAFTSSTEUER

WIE HOCH IST DIE ERBSCHAFTSSTEUER IN SPANIEN?

Mit dieser Frage sind viele Sorgen und leider auch Lügen verbunden.

Tatsache ist, dass die Steuerlast bei Erbschaften in Spanien viel höher ist als z.B. Deutschland. Es ist aber auch wahr, dass in diesem Zusammenhang viel Blödsinn gesagt und sogar geschrieben wird.

Eins nach dem anderen. Die Erbmasse, gleich welcher Art, wird von der zuständigen Finanzbehörde bewertet. Vom Gesamtwert werden die im jeweiligen Fall zutreffenden Abzüge vorgenommen, und die sind im Vergleich zu Deutschland recht bescheiden und gelten auch nur für Verwandte des Erblassers (Achtung so genannte eheähnliche Gemeinschaften!). Danach wird die Steuerschuld nach einem komplizierten Verfahren anhand einer Steuertabelle ermittelt; die Steuersätze variieren von 7,65% bis 34%.

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und der Vermögenssituation des jeweiligen Erben, wird für diesen noch ein Multiplikationsfaktor angewandt, der die zum Schluss zu zahlende Steuersumme noch erhöht.

Aber es ist natürlich kompletter Unfug zu behaupten, der spanische Staat behielte alles bzw. die Erben hätten 70% Erbschaftssteuer zu zahlen, wenn kein Testament existiert.

Wie immer bei Angelegenheiten bestimmter finanzieller Bedeutung empfiehlt sich auch hier, rechtzeitig den Rat eines kompetenten Steuer- oder Rechtsberaters (Rechtsanwalt oder Notar) einzuholen, der uns helfen wird, unsere Erbfolge zu Lebzeiten unter Berücksichtigung aller finanziellen und steuerlichen Aspekte zu regeln.

 

Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wenn wir Ihnen bei den Abwicklungen Behilflich sein sollen

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